03
2017
10

怎样炸鸡腿合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议-小易论楼市

合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议-小易论楼市
庐阳区是合肥老市中心所在地,这里有合肥最好的学区,最繁华的商业中心。北城属于长丰县,由于在地理位置上跟庐阳区毗邻,我将北城跟庐阳区一道分析。

我统计了合肥链家2017年全年的成交情况,全市共成交3069套二手房郑家尧,庐阳区和北城共成交551套二手房,占比18%,其中庐阳区成交474套,北城77套。
前三季度两区成交407套,第四季度增加144套库班空战,增幅35.4%。其中庐阳区增加130套,增幅37.8%;北城增加16套,增幅26.2%。
鉴于整体样本数偏少,部分小区房价仅作参考,接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界,我将两个区域分为四个部分,分别是:

1、环城河内板块。这个区域很明显,就是环城河以内的区域。
2、中环路内板块郑博闻。具体范围为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。
3、中环路外板块。具体范围为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。
4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,一直到北绕城高速附近翊文。
本篇分析涉及的数据为2017年全年,上篇关于庐阳区和北城的分析文章为2017年1月-9月的数据,具体可参考这篇文章《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。
关于之前分析过的区域,请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》,《2017年合肥滨湖房价分析及购房建议》,《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》,《合肥蜀山区和高新区房价分析和购房建议》。关注公号“小易论楼市”,公号后台回复“滨湖”“蜀山”等区域关键词即可。
环城河内板块

环城河内板块共成交169套二手房,这个数量比2017年前三季度增加36套,增幅27.1%,低于平均值。板块平均成交价格为19860元/平米,较前三季度(20496元/平米)下跌636元/平米,跌幅-3.1%。议价空间基本持平,成交周期有所扩大。

根据环城河内学区范围,我再将其细分为三个部分徐小稀,分别为45中学区板块、42中学区板块和其它板块。从房价表现上来看,45中学区房要比42中强势很多,事实上45中学区也比42中学区要好一截(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。


45中学区房共成交106套,较上次增加26套,平均成交价格为21467元/平米,较之前(22039元/平米)回落572元/平米。我仔细看了一下,南门小学学区房仅增加2套,增量主要是非“南门小学+45中”学区房的成交,拉低了均价。
由于小学没有可以定量的指标,我们判定合肥小学学区质量通常是通过口碑。45中学区范围内,共有5所小学,从房价表现上来看,南门小学毫无疑问是第一档,其次是六安路小学。
其实在我看来,并非这两所小学真的比其他小学好多少,主要是距离45中最近。45中分两个校区,一个是六安路校区,一个是桐城路校区,六安路校区主要是7年级,桐城路校区是8、9年级。桐城路校区份量更重一些,因此学区房价格更贵一些。
在45中学区范围内,我们看到南门小学是距离45中桐城路校区最近的小学,六安路小学是距离45中六安路校区最近的小学,因此学区房价格上也是这两所学校最贵。
永红路小学已不再招生,安三小距离45中综合是第三远,因此房价次于前两所小学;淮三小距离45中综合是最远的,因此学区房价格最便宜。
合肥的学区房主要是看初中,只要初中学区好,其小学学区必然不差。一般选择买学区房上学的家长,都会尽量买在离学校最近的地方,毕竟上下学接送路上通勤时间更短李天纵,孩子可以得到更多休息。
选择初中学区的家长,一般也会连小学一并考虑,这样一来,距离初中最近的小学会格外受到青睐。看重学区房的家长,一般比较注重孩子教育,这样在初中学区周围形成一个优质生源聚集地,与初中临近的小学也跟着受益,小学学区口碑就这样形成了。
合肥的学校,生源最重要,只要这个学校的生源好,即使师资一般萨拉·夏希,也能成为好学校。因此,在合肥购买学区房,只需要看初中学区即可,只要选对了初中学区,好的生源会使其配套的小学学区必然不差。
42中学区房共成交46套,较上次增加9套,平均成交价格为18668元/平米,较之前(19386元/平米)回落718元/平米岑小林。看来每年第四季度,学区房交易热度确实不高。

我之前一再强调,环城河内没有学区的老破小,其价格甚至比不过郊区的新房,位置也挽回不了房龄和建筑磨损带来的硬伤。再一个,不要奢望老城区会拆迁(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》),置换成新房,未来收益也不比拆迁差哪里去,最重要的是,你多了更多的主动性。
中环路内板块


中环路内板块共成交65套二手房,这个数量比2017年前三季度增加19套,增幅41.3%,高于平均值。板块平均成交价格为15571元/平米,较前三季度(15549元/平米)几无变化。议价空间有所降低,成交周期有所延长。
该板块的二手房没有太多值得评论的地方,只谈谈新房。万科城市之光成交了两套大户型,均价在2w左右,我们看到它的新房备案价格大概在1.9w,也就是说实际倒挂了1000元/平米左右。
种种迹象表明,庐阳区高层住宅顶格备案价格在2.08w,因此我们看到合景庐月湾即使备着顶格价格,跟万科城市之光比,各方面都毫无优势。与万豪广场二手房比,世纪中心公寓价格也有些高了。
庐阳区不缺改善性需求,也不缺土豪,考虑金科庐州樾的基本上都有一定的老城情结,而且居住、工作和人脉关系都在老城附近。小区位置很好,价格感人,没太大亮点,土豪改善可以考虑,投资远离。
中环路外板块


中环路外板块共成交240套二手房,这个数量比2017年前三季度增加78套,增幅48.1%,是庐阳区二手房成交的主力板块。板块平均成交价格为16587元/平米,较前三季度(16601元/平米)基本持平。议价空间略有降低,成交周期有所扩大。
中环路外板块成交量最大的小区是中铁国际城,几乎占了整个区域的1/4,中铁国际城较上次成交增加了21套,增幅55.3%。成交均价为15725元/平米,较上次(15650元/平米)微涨75元/平米,主要以80-90平米左右的两房和小三房为主,刚需小区杨幂绿苑。
橡树湾成交量仅次于中铁国际城,罗惠美共成交36套,较前次增加11套,增幅44%李晗风。成交均价为19201元/平米,较上次(18881元/平米)上涨320元/平米,涨幅1.7%。主要以90-110平米左右的小三房为主,刚改需求居多。
万科森林公园成交量排在第三,共成交29套,较前次增加12套,增幅70.6%。成交均价为20643元/平米,较上次(20487元/平米)上涨156元/平米。主要以90平米和110平米左右的小三房或小四房为主,刚改需求居多。
以上三个小区总成交量为124套,占了整个板块的半壁江山。其实三个小区的房龄都不算老,万科房龄更年轻,产品一个是刚需出其不意造句,两个刚改,而且还是品牌房企,所以销量非常好。
万科森林公园学区一向争议最大。我从不怀疑45中森林城校区的生源问题,而且我也承认生源是决定一个学校学区质量最重要的因素,没有之一,但我对45中森林城校区学区质量仍持保留态度。
森林城校区的学区质量取决于该学区内生源对学校的认可程度,如果家长们都把孩子送到老城区上45中本部学区,不愿意在新校区做小白鼠,那么再好的生源对学区也无法起到促进作用。

最典型的案例就是45中橡树湾校区,橡树湾二手房成交均价在1.9w+,生源不可谓不好蒋维平。但是45中橡树湾校区的学区质量,在合肥市只是二档末流水平(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》),距真学区水准还差很远,学校生源肯定存在被其他真学区严重吸血。
不过话又说回来了,万科从来不靠学区卖房子杨宗福,万科在合肥的小区没有一个属于真学区。森林公园二手房成交价格在2.06w,未满两年加上增值税的话,实际在2.1w+,备案价格才1.88w,倒挂2000元/平米怎样炸鸡腿,还是值得考虑的。
铂悦庐州府相对性价比就差了一些,合肥院子就更不用说了,不适合投资。泊心湾价格在16799元/平米,如果跟上城国际二手房1.6w的均价相比石崇巨富痣,符合预期,中规中矩。蓝光半岛公馆2w+的价格,基本上是忽悠人的。
华地森林湖和天下名筑,1.3w左右的价格,跟周边小区二手房1.2w-1.3w成交价格相比,优势也不算很大,再加上北边乱糟糟的大环境,我估计关注度被其他西南区域的限价房掩盖了(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》)。
北城板块


北城板块共成交77套二手房,这个数量比2017年前三季度增加16套杜雪吟,增幅26.2%,低于平均值。板块平均成交价格为10738/平米,较前三季度(10735元/平米)基本持平。议价空间和成交周期几无变化,北城市场非常稳定。
北城成交量最大的两个小区,一个是北城世纪城,一个是恒大帝景,两个小区占北城总成交量的60%。北城世纪城成交均价为10295元/平米,较上次微跌60元/平米;恒大帝景成交均价10624元/平米,较上次微涨113元/平米。
北城主要与市区的纵深实在太长,而且中间还间隔着工业带,居住体验不佳,地铁八号线迟迟没有批下来,也造成北城目前发展受限。前两天金地和融侨在北城拿地,楼面价7300元/平米,比之前万科苏高新的楼面价略高一些。
万科苏高新的中央公园备案均价1.48w,比恒大帝景二手房高出4000元/平米早安社区,毫无性价比。我预计等金地和融侨产品上市,高层价格在1.1w-1.2w左右,有一定的利润操作空间,但至于好不好卖就不好讲了。
北城目前其它新盘,备案价格比周边二手房高出1000元/平米左右邓晓坤,性价比一般,好在不限购。但是北城大环境较差,配套匮乏,去化相对困难。
庐阳区和北城房价分析总结及购房建议
通过跟小密圈成员交流,我感觉庐阳区改善性居住需求很大,很多在北边工作生活的购房者,往往难有合适的选择(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。尽管庐阳区目前在售新盘还有不少,但价格都基本上超出大多数家庭的承受能力(公号“小易论楼市”《合肥庐阳北城瑶海区新房性价比排名,哪些值得买,哪些不值得买?》)。
绝大部分刚需,如果想在庐阳区买房,可能只有选择二手房或者北城(公号“小易论楼市”《企暖回升?2018年1-2月份合肥房价分析及购房建议》)。北城大环境不是很好,配套不成熟,再一个距离市中心过远,很多人不喜欢。选来选去,如果购买新房,也只有四里河区域还能看看,这也是万科森林公园在庐阳区如此受关注的原因。
从目前形势看,庐阳区板块内部也正面临分化。户型好、品牌佳、总价不高、环境不错的新小区或者次新小区受到青睐,更多人选择变卖老破小进行置换,这造成房龄较老的小区房价下行,价格次新小区二手房价格上行。所以我建议,庐阳区的非学区房老破小,尽快置换掉。
在我看来,目前北城性价比还不够高,短期接盘风险仍然高过收益(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》)。如果资金有限还被限购,尽量考虑在肥西靠近经开区的地方购买,如果非要在北城购买,尽量选择成交量比较大的小区。
这两天,周边省份省会城市都在大张旗鼓降低落户门槛淄博聊天城,吸引人才,合肥关于人才引进政策的风声也越来越盛。如果不出意外,合肥近期出台政策的可能性很大,势必对房价造成一定的影响(公号“小易论楼市”《合肥拟取消高校毕业生购房限制,房价会上涨吗?》)。
不论如何管文君,我建议刚需都尽快上车。优先考虑市面上的一些限价房,不一定非要局限在庐阳区,如果没有合适的房源,其他区域也可以考虑。(搜索关注公号“小易论楼市”,更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前)
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